Xác định tổng chi phí đầu tư nhà dân khi muốn xây nhà

Trước khi xây nhà dân, thường chủ nhà muốn biết tổng giá trị chi phí sẽ phải bỏ ra để hoàn tất căn nhà là bao nhiêu đúng không?
Đáp:
Có 2 phương pháp:
* Phương pháp 1: dựa trên suất đầu tư theo Kinh nghiệm. Suất đầu tư tính theo đơn vị m² sàn xây dựng. Suất vốn tùy thuộc vào:
1. trình độ kinh nghiệm của người tính
2. vào giá trị trường tại ĐỊA PHƯƠNG
3.  quy mô nhà cần xây về cả kiến trúc hoàn thiện lẫn kết cấu.
Ví dụ:
- Nhà dân đổ bê tông cốt thép, phần hoàn thiện thông thường (không cầu kỳ về kiến trúc nội thất), móng đơn bê tông cốt thép thì suất đầu tư tại Đà Nẵng năm 2011-2012 tầm: 3,5 - 4 triệu/m2 sàn xây dựng (từ a-z).
Phương pháp 1 sai số lớn, nhưng được cái ước lượng nhanh không cần bản vẽ.
* Phương pháp 2: tính dự toán theo bản vẽ thiết kế.
PP này đòi hỏi phải bóc được tổng Khối lượng của từng loại VL hao phí của toàn bộ căn nhà (Xm, cát, dá, sơn vôi, gạch, trần, điện..). Từ đó: KL x đơn giá thực tế = giá trị từng VL.
Cộng lại ta có tổng chi phí VL.
Còn nhân công và ca máy thì phải khảo giá mặt bằng thị trường tại địa phương lúc XD. Ví dự tại Đà Nẵng với căn nhà quy mô như trên thì thường nhận: 600 - 700 ngàn đ/m2 sàn xây dựng.
==> Cộng chi phí Vl và chi phí khoán nhân công ta được tổng giá trị cần phải bỏ ra để hoàn thành xây dựng căn nhà.
* Việc tính đơn giá xây dựng 1 căn nhà dân trên thực tế thường được tính theo diện tích sàn nhà bởi vì chủ nhà thường không phải chuyên ngành xây dựng nên họ chỉ cần biết đơn giản: KL X ĐƠN GIÁ = THÀNH TIỀN một cách sao cho gọn nhẹ nhất.
Đồng thời cũng là cách đơn giản để Nhà thầu tính tiền với chủ nhà sao cho nhanh gọn nhất.
Chính vì vậy, cách tính KHỐI LƯỢNG quy về diện tích sàn nhà là cách phổ biến ở hầu hết cả nước. Tuy nhiên sẽ nảy sinh vấn đề thường gây hoang mang cho chủ nhà, cũng là tranh cãi xích mích giữa Chủ nhà và nhà thầu khi tính tiền thanh toán:
- Vấn đề 1: (KL diện tích sàn nhà) được tính như thế nào?
- Vấn đề 2: Đơn giá theo m2 như thế nào là phù hợp?
Giải đáp được 2 vấn đề trên sẽ làm sáng tỏ được nội dung topic nêu ra.
Thảo luận:
- Khối lượng diện tích sàn được tính phổ biến: theo diện tích sàn nhà (tính ra đến mép biên giọt mưa, thường là mép ngoài cùng của sàn).
Ví dụ hình dưới sẽ rõ:
+ Tầng trệt:  (7mx8m) x đơn giá XD (đã bao gồm thi công từ móng đến hết sàn lầu 1).
+ Lầu 1     :   (7mx8m) x đơn giá XD (đã bao gồm thi công từ mặt sàn lầu 1 đến hết sàn lầu 2).
+ Lầu 2     :   (7mx8m) x đơn giá XD (đã bao gồm thi công từ mặt sàn lầu 2 đến hết mái).
-  Về phần diện tích thì đơn giản. Nhưng đau đầu ở phần Đơn giá xây dựng cho từng tầng?
Cũng theo Ví dụ trên, sẽ thấy:
+ Tầng trệt: phải thi công cả móng đến hết sàn lầu 1 (gồm cả đổ bê tông sàn lầu 1) nên đơn giá cao nhất.
+ Lầu 1: phải thi công từ mặt sàn lầu 1 đến hết sàn lầu 2 (gồm cả đổ bê tông sàn lầu 2) nên đơn giản hơn tầng trệt nên đơn giá thấp hơn.
+ Lầu 2: thi công từ mặt sàn lầu 2 đến hết mái
      + Nếu mái đổ bê tông nghiêng rồi dán ngói sẽ phức tạp nên đơn giá sẽ cao hơn Lầu 1. Nhưng nếu chỉ lợp tôn thì lại thấp hơn đơn giá lầu 1. Nếu chỉ lợp ngói thì cũng gần gần bằng đơn giá lầu 1.
==> Tùy theo độ phức tạp kết cấu mà đơn giá XD từng tầng sẽ cao thấp khác nhau.
* Nhưng nếu đơn giản hơn, thì nhiều Nhà thầu tính mức đơn giá trung bình cho tất cả các tầng như sau:
                    (7mx8m) x 3 sàn x đơn giá XD trung bình.
* Hoặc cũng có nhà thầu cho rõ ràng hơn thì lại tính:
                    (7mx8m) x 2 sàn (trệt+ lầu 1) x đơn giá XD trung bình của 2 sàn.
     cộng với: (7mx8m) x 1 sàn (lầu 2) x đơn giá XD lầu 2 (~ đơn giá trung bình 2 sàn x hệ số giảm do mái k đổ bê tông)

Tóm lại:

1. Có tính kiểu gì thì bản chất:

+ Nhà thầu phải có lãi.

+ Nhà thầu dựa trên chi phí mà mình sẽ bỏ ra nếu thi công + lợi nhuận mong muốn. Chi phí bỏ ra gồm: VL + NC+M+ chí phí quản lý ... Nếu kỹ thì nhà thầu sẽ tính toán bóc tách chi tiết. Làm cách này bảng tính tiền sẽ là 1 tập dày trục, chủ nhà nhìn lóa mắt, hoảng loạn. Nên Nhà thầu sẽ quy về cách tính diện tích và đơn giá "vo" theo ví dụ trên cho đơn giản.

2. Bạn hỏi nhà thầu lời ít hay nhiều thì chịu không trả lời được. Mỗi nhà thầu có cách quản lý khác nhau. Tiết kiệm chi phí khác nhau.

3. Tất nhiên, nếu Chủ nhà tự mua vật liệu, chỉ khoán nhân công thì sẽ lợi hơn nhiều. Theo kinh nghiệm của tôi sẽ tiết kiệm được ít nhất 15%. Tuy nhiên sẽ mệt đầu, mất thời gian công sức để gọi, quản lý vật tư vật liệu.

4. Trước khi xây dựng khoán theo diện tích nêu trên, rút kinh nghiệm tốt nhất chủ nhà nên gọi  tối thiểu 3 nhà thầu để đọ giá so sánh là biết ngay. Đừng đợi làm xong khi thanh toán rồi mới đi hỏi lúc đó đã muộn.

* Mình có có câu hỏi mong cả nhà cùng thảo luận: Cách tính diệntích sàn trong xây dựng và cách tính giá xây dựng của 1 căn nhà? VD: nhà 4x20 , làm 1trệt, 2 lầu,sân thượng có phòng thờ 6m + buồng thang 2m

 Nội dung bạn nêu ra khá lý thú và mang tính thực tế nhiều. Hiện nay, việc tính diện tích sàn xây dựng để  báo giá thi công các nhà phố mỗi đơn vị mỗi kiểu tính khác nhau, nhất là nhà có hầm, có mái ngói, móng loại nào,…chung qui là theo kinh nghiệm nhà thầu là chính để tính khái toán giá thành căn nhà. 
        Theo tham khảo chung chung một số anh em trong nghề đang nhận thầu thi công nhà phố thì thường tính như sau:
        Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng: là tổng diện tích mặt sàn các tầng công trình (không tính các khoảng thông tầng lớn, sân không có mái che, sàn mái, tường rào, sân vườn). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt, các tầng lầu kể cả ban công và ô trống cầu thang bộ. Riêng sàn sân thượng + mái che thang thì thường tính ½ diện tích xây dựng. Cách tính này cũng chẳng phải qui định gì cả, mà chỉ theo kinh nghiệm các công ty thi công nhiều nhà tương tự lập ra cho riêng mình khi báo giá nhà phố.
Theo VD của bạn: nhà 4x20 , làm 1 trệt, 2 lầu, sân thượng có phòng thờ 6m + buồng thang 2m,
thì:
diện tích 3 sàn = 3x4x20=240m2
diện tích phòng thờ + thang (6+2)x4=32m2 (do có sàn mái che bên trên)
diện tích sân thượng+ mái che thang (4x12)+(4x8)=80m2 được tính phân nữa = 80/2=40m2
(phần này lộ thiên không có mái che)
Tổng cộng: 240+32+40=312 m2 sàn

Cách tính giá thành xây dựng của 1 căn nhà: 

1. Tính khái toán giá trị xây dựng :  Tính theo m2 sàn xây dựng: tính diện tích sàn như trên rồi nhân cho đơn giá xây dựng của 1 m2 sàn. (Hiện nay, thường chào giá nhân công cả nhà+vật tư thô có xây trát thường tính khoảng 2tr8-3tr1/m2 khu vực TPHCM, tùy vị trí ở trong hẻm không, diện tích nhà nhỏ  thì giá sẽ cao lên , phần vật tư hoàn thiện chủ nhà hay thay đổi nên cho chủ nhà tự cung cấp luôn)

         Tuy nhiên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và chất lượng mẫu thống kê. Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về  hoàn thiện và kết cấu, hình dáng, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Do đó, việc sai số trong trường hợp này là khá lớn.

Lưu ý: theo kinh nghiệm thì nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30% - 50% đơn giá cho phần mái ngói.  Đối với các công trình ở các quận ngoại thành như Nhà Bè, Quận 2, Quận 9 (TPHCM) có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20% - 30% giá trị xây dựng cho việc gia cố móng.

Qua đó, cho thấy việc tính giá thành dựa trên cách 01 (theo m2 sàn)  thì thấy có vẻ đơn giản dễ hiểu cho chủ nhà, nhưng cách này rất dễ nảy sinh tranh chấp mâu thuẩn giữa nhà thầu  và chủ nhà trong việc giải quyết phát sinh trong quá trình thi công vì không có cơ sở định giá việc phát sinh. Nhưng thực tế hiện nay, phần nhiều chủ nhà và nhà thầu vẫn thường ký hợp đồng theo cách 01 tính m2 sàn hơn ?!

2. Tính bằng cách lập dự toán chi tiết:  bằng việc bóc tách khối lượng cụ thể từng đầu mục công việc cho từng hạng mục trên cơ sở bản vẽ thiết kế đã được duyệt. Mọi khối lượng đều thể hiện rỏ ràng, chi tiết nên khi có phát sinh sẽ theo bảng dự toán chi tiết mà  tăng giảm chi phí sẽ thuyết phục hơn nhiều. 

Theo cá nhân mình, khi báo giá thi công nhà phố thì nên lập dự toán chi tiết ra tổng giá thành sau đó chia lại m2 sàn xây dựng để báo giá ký hợp đồng thì an toàn chính xác hơn cho cả hai bên. 
*Tham khảo cách tính M2 xây dựng nhà.*

Cách 1:

• Móng băng tính 30-50% diện tích trệt x đơn giá xây thô.
• Diện tích xây dựng các tầng kể cả cầu thang, chuồng cu tính 100% diện tích x đơn giá trọn gói.
• Sân thượng tính 30-50% diện tích x đơn giá trọn gói.

Ví dụ: Công trình có kích thước rộng 4m x dài 20m = 80 m2 xây 3 tầng + 1 chuồng cu 40 m2 (1 trệt +2 lầu nghĩa là có 3 sàn bê tông chiều cao tầng từ 13.m-13.5m), đơn giá xây trọn gói 4.400.000 đ/m2 đơn giá xây thô là 2.800.000 đ/m2.

Cách tính là:

Móng băng: 50% x 80m2 x 2.800.000 = 112.000.000 đ

Thân nhà: 100% x 3 tầng x 80m2 x 4.400.000 = 1.056.000.000 đ

Chuồng cu: 100% x 40m2 x 4.400.000 = 176.000.000 đ

Sân thượng: 50% x 40m2 x 4.400.000 = 88.000.000 đ

Tổng chi phí phải chuẩn bị xây nhà :  112.000.000 + 1.056.000.000 + 176.000.000+ 88.000.000 = 1.432.000.000 đ

 ( Một tỷ bốn trăm ba mươi hai triệu đồng )

Cách 2:

• Móng băng tính 10-25% diện tích trệt x đơn giá xây thô.
• Diện tích xây dựng các tầng kể cả cầu thang, chuồng cu tính 100% diện tích x đơn giá trọn gói.
• Sân thượng tính 30-50% diện tích x đơn giá trọn gói.
• Mái BTCT tính 30-50% diện tích x đơn giá trọn gói.

Ví dụ: Công trình có kích thước rộng 4m x dài 20m = 80 m2 xây 3 tầng (1 trệt +2 lầu nghĩa là có 3 sàn bê tông chiều cao tầng từ 13.m-11.5m), đơn giá xây trọn gói 4.400.000 đ/m2 đơn giá xây thô là 2.800.000 đ/m2.

Cách tính là:

Móng băng: 15% x 80m2 x 2.800.000 = 33.600.000 đ

Thân nhà: 100% x 3 tầng x 80m2 x 4.400.000 = 1.056.000.000 đ

Chuồng cu: 100% x 40m2 x 4.400.000 = 176.000.000 đ

Sân thượng: 50% x 40m2 x 4.400.000 = 88.000.000 đ

Mái: 50% x 40m2 x 4.400.000 = 88.000.000 đ

Tổng chi phí phải chuẩn bị xây nhà :

  33.600.000 + 1.056.000.000 + 176.000.000+ 88.000.000+ 88.000.000 = 1.441.000.000 đ

 ( Một tỷ bốn trăm bốn mươi mốt triệu đồng )

So sánh 2 cách tính trên khác nhau ở chỗ:

Cách 1: tính diện tích móng 50% diện tích sàn trệt, nhưng không tính diện tích mái bê tông cốt thép

Cách 2: tính diện tích móng 15% diện tích sàn trệt, nhưng tính diện tích mái 50%.

Như vậy tùy theo cách tính của mỗi nhà thầu mà sẽ có đơn giá khác nhau nhưng nhìn chung lại thì sự chênh lệch về chi phí của các nhà thầu là không nhiều vì vậy bạn hãy chọn cho mình một nhà thầu xây nhà uy tín và có tâm với chi phí xây dựng nhàcạnh tranh để xây nhà là được.